空き家はどこまで直せばいい？｜賃貸＆売却したい人が悩むリフォームの問題

空き家が傷む原因と維持管理にかかるコスト

空き家は不動産ですので、所有者は毎年固定資産税と都市計画税を支払うことになります。
固定資産税は自治体によっては減税措置も用意されていますが、基本的に居住している不動産を対象としているため、空き家に対しては規定通りの税金が課税されます。

また、自分の住んでいる家や、貸し付けている不動産は定期的にメンテナンスを行いますが、空き家は放置しても直接的な影響がないため、メンテナンスを怠りやすい傾向があります。
人の住んでいない建物が傷んでしまう原因としては、次の4つが考えられます。

• 換気不足
• 給排水設備・ガス管の劣化
• 雨漏りの放置
• 害獣・害虫被害の放置

建物は定期的に換気をしないと空気が滞留し、カビが発生しやすい環境が作られてしまいます。
カビは木材を腐食する原因となりますので、定期的に空気の入れ替えをしないと劣化の進行が早まります。

給排水設備・ガス管は、常時使用することで状態を維持するとともに、不具合が発生した場合は早期に対処できます。
しかし長期間使用していなければ損傷を発見するのが遅れ、故障した状態で使用してしまうと被害が大きくなります。

雨漏りの放置は建物が傷みますし、害獣・害虫被害の放置は建物周辺が不衛生な状態となりますので、再び居住するのが困難になりかねません。
また、空き家の敷地につきましても、土地に雑草が生えてきますので、定期的な草取りが必要です。

空き家が近くならば、日々のメンテナンスも行いやすいですが、相続等により遠方の空き家を取得した場合は、維持管理するコストも負担となります。
所有者が住んでいる場所から離れているほど、管理コストは高くなるため、空き家の有効活用を考える人が増加しています。

空き家に住んでもらうメリット・デメリット

空き家は人が住むだけでも、老朽化の進行を遅らせることができます。
不動産を賃貸に回したり、売却したりすることによるメリット・デメリットをご紹介します。

家賃収入で維持管理費をまかなうことができる

空き家を賃貸として活用すれば、賃貸収入で固定資産税などの維持管理費をまかなうことができます。
戸建て住宅はワンルームマンションよりも家賃を高く設定できますので、新たな収入源として生活に役立てることも可能です。

空き家を売却する場合には、売却金額が手元に入ることはもちろんのこと、不動産の維持管理が不要になるのもメリットです。

参考：空き家活用は計画的に！ 成功する賃貸経営の基本

賃貸・売却時には費用が発生する

空き家を賃貸物件として活用するとなった場合、不動産仲介業者に委託して居住者を探すことになりますが、業者に依頼した場合には費用がかかりますし、借主が見つかるまでは無収入です。
また空き家の期間が長いと、居住できる状態まで建物を修繕する必要がありますので、賃貸物件として活用する場合は一定の支出が伴います。

不動産を売却する際は、ご近所さんに売るケースを除いて、不動産業者を介して売却するのが一般的です。
ただ売買が成立すれば仲介手数料が支払うことになりますし、物件の所在する地域によっては、売りに出したとしても、買手がつくとは限りません。

賃貸用として使用する際は借主の立ち退きにも注意

賃貸物件は、定期的な収入が得られるメリットがある一方、不動産を別の用途として利用したくなった場合、借主に立ち退いてもらう必要があります。

一般借家契約（普通賃貸借契約賃）は、借主に強い権限が与えられているため、簡単に退去してもらうことはできません。
そのため賃貸物件として活用する際は一般借家契約ではなく、定期借家契約を結ぶことも選択肢です。

定期借家契約は契約期間が満了した際、契約の更新ができないため、借主は契約終了時に立ち退くことになります。
立地条件のいい不動産は高値で売却できることもありますので、将来を見越して賃貸借契約を結んでください。

参考：売れない『空き家』はどうすべき？ 不動産相続を詳しく解説

賃貸・売却の収支を考えないと赤字になる可能性も

空き家をそのままの状態で人に貸すのは難しいので修繕工事は不可欠ですが、大掛かりなリフォームはコストがかかりますし、借主がいなければ収入はゼロなので赤字です。
築年数の経過した物件は家賃が低くなる傾向にあるため、家賃を上げるためにリフォームの検討も必要です。

また売却する際、老朽化が進んでいる建物は資産価値が無いため、取り壊しを求められることがあります。
取り壊し費用は100万円単位で発生することも珍しくなく、空き家が所在する地域によっては、売却金額よりも取り壊し費用等の支出の方が多くなることもあるのでご注意ください。

「貸す・売る」前にどんなメンテナンスが必要？ お手入れにかかる費用相場

空き家のリフォーム＆メンテナンスの費用相場

空き家を賃貸にしたり売却したりする際は、次の箇所の修繕や取り換えが必要になります。

• 水回りリフォーム／50万円～
• 給湯器／10万円～
• 外壁や屋根の塗装／50万円～
• 家具の処分／1万円～
• 庭の手入れ／2万円～
• エアコン等の設備／5万円～

リフォームにかかる費用は建物の状態によって異なります。
例えば、キッチン・浴室・トイレ・洗面台などの水回りは、快適に利用するためにリフォームが必須となる箇所です。

キッチンと浴室全体を交換するとなると、各100万円前後はかかります。
トイレおよび洗面台については、10万円から50万円程度と、設置する設備によって費用は変動します。

賃貸物件として活用する場合、給湯器やエアコンの買い替えや外壁屋根の塗装を行わないと家賃の設定金額が低くなりますので、リフォームは不可欠です。

無駄なリフォームをしないために、ホームインスペクションを！

「ホームインスペクション」とは、住宅診断をいいます。
住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が住宅の劣化状況や不具合の有無、改修箇所すべき箇所を確認し、修繕が必要となる時期や費用についてアドバイスを行います。

不必要な修繕を回避するためにも、ホームインスペクターに住宅診断をしてもらい、本当に必要となる補修と修繕費用を算出してください。

DIY型賃貸ならリフォーム費用はかからない

「DIY型賃貸借」とは、借主（入居者）の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸物件です。
国土交通省も賃貸住宅の流通促進の一環として、DIY型賃貸借の普及に取り組んでいます。

通常の賃貸物件は、貸主がすぐに住める状態に整備することが求められますが、DIY型賃貸借は借主が自由にリフォームできるようにするため、空き家をそのまま貸し付けることも可能です。

取手市・守谷市・つくばみらい市｜空き家リフォームの支援制度

取手市・守谷市・つくばみらい市では、自治体ごとに空き家リフォーム等の支援を行っています。

取手市｜とりで住ま入る（スマイル）支援プラン

定住化促進住宅補助制度の「とりで住ま入る（スマイル）支援プラン」では、3種類の補助金が用意されています。
補助金の交付には、工事着工前に取手市への申請が必要です。

1. 住宅取得補助金
   住宅取得補助金は、優良な住宅を住宅ローンで取得した方に対して補助金を交付する制度です。
   補助金は金融機関等と契約した住宅ローンの3％、30万円を上限としますが、特定の条件を満たした場合には補助金が上乗せされ、最大50万円支給されます。
2. 住宅リノベーション補助金
   住宅リノベーション補助金は、中古で購入した住宅に対する補助金制度です。
   住宅機能を向上させる改修工事や増築工事（工事費用100万円以上）を行う方が対象となります。
   補助金は住宅リノベーション工事費用の10％、30万円を上限としますが、特定の条件を満たした場合には補助金が上乗せされ、最大40万円支給されます。
3. シニア層の持ち家活用による住み替え支援補助金
   シニア層の持ち家活用による住み替え支援補助金は、シニア世帯の住み替え支援、子育て世帯の居住促進などを目的とした制度です。
   この補助制度は「賃貸借契約に係る仲介手数料等補助」「入居者募集のためのリフォーム等費用補助」「家賃補助」と、目的別に補助金が用意されているのが特徴です。

守谷市｜改修工事に伴う固定資産税の減額

守谷市は、住宅の耐震・バリアフリー・省エネ改修工事を行った場合、固定資産税を減額する支援制度を行っています。
制度を利用するには、工事完了日から3カ月以内に申請書類を提出する必要があります。

また守谷市では、空き家等を借り上げてコミュニティサロンを開設・運営しようとする団体に対し、市が予算の範囲内で助成金を交付する「空き家等活用コミュニティ推進事業助成金制度」を用意しています。

つくばみらい市｜老朽空き家解体に補助金、空き家バンク優遇制度

つくばみらい市では、3種類の支援制度が存在します。
制度を利用するためには、工事着工前に市への申請が必要です。

1. 空き家の解体に補助金を交付
   老朽化した空き家を解体する場合、空き家の解体費用の一部に対して補助金が交付されます。
   補助金は補助対象経費の合計額の半額を対象とし、最大30万円支給されます。
2. 空家の解体に優遇制度
   老朽空き家を解体した場合、空家を解体した翌年から3年間、住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例を適用させた税額を維持し、取り壊し前の水準まで固定資産税が減免されます。
3. 空き家バンクの補助金制度
   空き家バンクの補助金制度は、つくばみらい市で空き家バンクに登録した物件所有者に対し、家財処分費を補助する制度です。
   空き家バンク登録物件を購入した方、または借主に対して改修工事費が補助されます。
   経費の半分が補助対象であり、家財処分費は10万円、改修工事費は50万円が上限です。

まとめ

空き家をそのまま放置すると、固定資産税などの余分な支出がかかってしまいます。
とはいえ、賃貸物件として活用したり、売却したりする場合に、リフォームにどこまで手をかけるか悩む方も多いでしょう。

空き家の状況によっては、大掛かりなリフォームは必要ない場合もあります。
住宅診断士のいる業者に、ホームインスペクションを依頼して、どうしても必要なリフォームをアドバイスしてもらいましょう。
また、空き家のリフォームには自治体による支援制度が利用できる場合があります。

まずは、空き家の置かれている状況や支援制度について、詳しい専門家に相談してみましょう。